Immobilie bei Scheidung: Welche Steuern fallen an?

Sie haben sich getrennt – oder stehen kurz davor. Beide besitzen die Wohnung oder das Haus gemeinsam, und jetzt stellen sich die Fragen: Wer übernimmt? Wer wird ausgezahlt? Was passiert mit dem Kredit? Und was kostet das steuerlich? Diese Fragen kommen in dieser Reihenfolge, und die Reihenfolge der Antworten entscheidet mit, was am Ende jeder von beiden in der Hand hat.

Was auf dem Spiel steht – und warum das Timing entscheidet

Die häufigste vermeidbare Steuerlast bei einer Scheidungsimmobilie entsteht nicht durch einen falschen Verkaufspreis, sondern durch einen falschen Zeitpunkt. Zwei steuerliche Regelungen hängen daran:

• § 23 EStG – die Zehnjahresfrist: Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft und wurde sie nicht durchgehend selbst bewohnt, gilt der Gewinn als steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft.
• § 3 Nr. 4 und 5 GrEStG – die Grunderwerbsteuer-Befreiung: Überträgt ein Ehegatte dem anderen Miteigentumsanteile, ist das unter bestimmten Voraussetzungen grunderwerbsteuerfrei. Diese Befreiung gilt aber nicht ohne Weiteres.

Beide Regeln hängen am Zeitpunkt und an der Art der Nutzung. Wer sie nicht kennt, riskiert eine Steuerlast, die im Nachhinein nicht mehr zu korrigieren ist.

Rechtlicher Hinweis: Die folgenden Ausführungen sind allgemeine Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Schritt 1: Ein gemeinsamer Verkehrswert als Grundlage

Keine Einigung über eine Auszahlung, kein Zugewinnausgleich, keine Kreditumschuldung ohne eine Zahl, der beide vertrauen: dem Verkehrswert der Immobilie.

Der Verkehrswert wird nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) ermittelt. Beauftragt nur eine Seite ein Gutachten, wird die andere es meist anfechten. Ein gemeinsam beauftragtes Gutachten oder ein Wertgutachten des örtlichen Gutachterausschusses gibt beiden Seiten eine neutrale Grundlage.

Der Verkehrswert ist außerdem der Stichtags-Wert für den Zugewinnausgleich – dazu mehr weiter unten.

Grunderwerbsteuer bei der Übertragung zwischen Ehegatten

Übernimmt ein Partner die gesamte Immobilie und zahlt den anderen aus, ist das rechtlich eine Eigentumsübertragung. Normalerweise fällt dafür Grunderwerbsteuer an. In Baden-Württemberg beträgt der Steuersatz derzeit 5,0 % des Kaufpreises (Stand: Oktober 2026; Steuersatz durch Landesrecht BW festgelegt, Bundesgesetz: Grunderwerbsteuergesetz). Für Ehegatten gibt es zwei bundesgesetzliche Befreiungen:

§ 3 Nr. 4 GrEStG: Übertragung während der Ehe

Solange die Ehe noch besteht – das heißt: vor dem Zeitpunkt, an dem das Scheidungsurteil rechtskräftig wird – ist die Übertragung eines Miteigentumsanteils zwischen Ehegatten grunderwerbsteuerfrei. Trennung allein beendet die Ehe nicht. Wer bereits getrennt lebt, aber noch nicht rechtskräftig geschieden ist, kann diese Befreiung noch nutzen.

§ 3 Nr. 5 GrEStG: Übertragung nach der Scheidung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung

Nach der rechtskräftigen Scheidung greift § 3 Nr. 5 GrEStG: Übertragungen zwischen geschiedenen Ehegatten, die Teil der Vermögensauseinandersetzung nach der Eheauflösung sind, sind ebenfalls steuerfrei. Entscheidend ist der inhaltliche Zusammenhang mit der Auseinandersetzung. Dieser Zusammenhang sollte im Übertragungsvertrag oder einer Scheidungsfolgenvereinbarung klar dokumentiert sein.

Wann die Befreiung nicht greift

Kauft ein früherer Ehegatte die Immobilie Jahre nach der Scheidung ohne Bezug zur damaligen Auseinandersetzung, entfällt die Befreiung. Auch wenn Dritte beteiligt sind – etwa eine neue Partnerin oder ein gemeinsames Unternehmen – wird die Befreiungsvoraussetzung eng ausgelegt. Das Finanzamt prüft, ob der Erwerb tatsächlich Teil der ehelichen Vermögensauseinandersetzung war.

Stand: Oktober 2026. Grunderwerbsteuersätze sind Ländersache und können durch Landesgesetz geändert werden.

Spekulationssteuer beim Verkauf an Dritte: Die Zehnjahresfrist

Wenn die Immobilie nicht vom anderen Ehegatten übernommen, sondern auf dem freien Markt verkauft wird, stellt sich die Frage nach dem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG.

Die Regelung ist eindeutig: Liegt zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist ein Veräußerungsgewinn in voller Höhe mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Einzige Ausnahme: Eigennutzung.

Die Eigennutzungsausnahme – wer hat wann gewohnt?

Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Steuerpflicht – unabhängig von der Haltedauer. Bei Miteigentum wird jeder Eigentümer separat bewertet. Wenn einer der Partner in der Trennungszeit ausgezogen ist und die Immobilie seitdem nicht mehr selbst bewohnt, kann er diese Ausnahme möglicherweise nicht mehr geltend machen. Das hängt vom konkreten Zeitpunkt des Auszugs und dem geplanten Verkaufsdatum ab.

Ein typischer Irrtum in der Trennungszeit

Der ausgezogene Partner geht davon aus, dass die langjährige gemeinsame Nutzung vor der Trennung die Steuerfreiheit sichert. Das ist nicht automatisch so: § 23 EStG verlangt Eigennutzung im Veräußerungsjahr und den zwei vorangegangenen Kalenderjahren – nicht irgendwann davor. Wer diese Frist verpasst, zahlt auf den gesamten Veräußerungsgewinn Einkommensteuer zum persönlichen Steuersatz. Diesen Punkt vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags steuerlich klären zu lassen ist keine Vorsichtsmaßnahme, sondern Voraussetzung einer informierten Entscheidung.

Stand: Oktober 2026. Maßgeblich ist § 23 EStG in der jeweils geltenden Fassung.

Zugewinnausgleich: Der Stichtag nach § 1384 BGB

Wenn beide im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft gelebt haben, hat der Immobilienwert direkte Auswirkung auf den Zugewinnausgleich nach §§ 1372 ff. BGB.

Der entscheidende Stichtag ist nach § 1384 BGB der Tag der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags: das Datum, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehegatten zugestellt wird. Wertveränderungen nach diesem Datum fließen in den Ausgleich nicht mehr ein.

Das hat eine konkrete Bedeutung: Steigt der Wert der Immobilie zwischen Einreichen und Zustellung des Scheidungsantrags, erhöht sich der Anspruch des ausgleichsberechtigten Partners. Ein Wertgutachten mit genau diesem Stichtag kann die Verhandlungsposition klären und spätere Auseinandersetzungen vermeiden.

Der Zugewinnausgleich ist kein Steuertatbestand. Er ist eine zivilrechtliche Ausgleichsforderung zwischen den Ehegatten. Er beeinflusst aber, wie viel jemand für eine Übernahme zahlen muss – und damit auch, ob ein Kredit reicht oder ein Verkauf notwendig wird.

Stand: Oktober 2026. Maßgeblich ist das BGB in der jeweils geltenden Fassung.

Das gemeinsame Darlehen: Wer haftet, bis die Bank entlässt

Haben beide Ehegatten das Darlehen gemeinsam unterschrieben, sind beide gegenüber der Bank Gesamtschuldner. Das bleibt so, bis die Bank einer Schuldentlassung zustimmt – die interne Einigung zwischen den Partnern ändert daran rechtlich nichts.

Die Bank prüft, ob der Partner, der die Immobilie übernehmen möchte, das Darlehen allein tragen kann. Sie ist nicht verpflichtet, den anderen zu entlassen. Verweigert sie es, bleibt der Ausgezogene im Haftungsrisiko – auch wenn er an der Immobilie weder ein Nutzungsrecht noch einen wirtschaftlichen Vorteil hat.

Wer die Immobilie übernimmt, sollte die Bankentlassung des anderen Partners parallel zur Eigentumsübertragung vereinbaren – oder zumindest vertraglich absichern, wie die interne Haftung aufgeteilt wird, solange die Bank die Entlassung nicht bestätigt hat.

Nutzungsvergütung in der Trennungszeit

Bleibt ein Partner in der gemeinsamen Immobilie, während der andere auszieht, kann der Ausgezogene unter bestimmten Voraussetzungen eine Nutzungsvergütung verlangen. Rechtsgrundlage ist § 1361b Abs. 3 BGB.

Die Vergütung orientiert sich am ortsüblichen Mietzins. Sie ist nicht automatisch fällig – sie muss verlangt werden. In der Praxis gilt: Je länger mit der Geltendmachung gewartet wird, desto mehr Ansprüche können verjähren. Der Anspruch entsteht typischerweise nicht schon am Tag des Auszugs, sondern erst wenn der verbleibende Partner erkennen musste, dass der andere eine Entschädigung erwartet.

Steuerlich ist die Nutzungsvergütung beim Empfänger als Einkommen zu behandeln. Ob und in welchem Umfang der Zahler sie absetzen kann, hängt von der bisherigen und zukünftigen Nutzung der Immobilie ab. Auch hier empfiehlt sich steuerliche Beratung im Einzelfall.

Die drei Wege im Überblick – und ihr steuerliches Profil

Am Ende stehen fast immer drei Möglichkeiten, mit einer gemeinsamen Immobilie in der Scheidung umzugehen. Steuerlich unterscheiden sie sich deutlich:

• Übernahme durch einen Partner: Grunderwerbsteuer in der Regel befreit (§ 3 Nr. 4 oder 5 GrEStG), wenn der Vorgang im richtigen zeitlichen und inhaltlichen Rahmen stattfindet. Keine Spekulationssteuer, da kein Verkauf an Dritte.
• Gemeinsamer Verkauf an Dritte: Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer. Für die Verkäufer gilt § 23 EStG – Zehnjahresfrist und Eigennutzung entscheiden, ob ein Veräußerungsgewinn zu versteuern ist.
• Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG: Rechtlich ein Verkauf an Dritte, mit denselben steuerlichen Fragen. Der Zeitpunkt ist nicht frei wählbar, der erzielbare Preis erfahrungsgemäß deutlich niedriger als beim freihändigen Verkauf – und die steuerliche Situation der Partner bleibt dieselbe, nur dass die Kontrolle fehlt.

Die Teilungsversteigerung ist das Instrument, das greift, wenn eine Einigung nicht mehr möglich ist. Sie ist kein Strafmechanismus, aber in der Praxis selten das wirtschaftlich beste Ergebnis für beide Seiten. Weitere Hintergründe zu allen drei Wegen finden Sie in unserem Blog.

Was jetzt der richtige nächste Schritt ist

Die steuerlichen und rechtlichen Fragen rund um eine Immobilie in der Scheidung sind lösbar – aber nur in der richtigen Reihenfolge. Zuerst braucht es einen belastbaren Verkehrswert. Dann klären sich die steuerlichen Fragen: Befreiung von der Grunderwerbsteuer, Zehnjahresfrist nach § 23 EStG, Zugewinnausgleich nach § 1384 BGB – abhängig davon, welchen Weg Sie einschlagen und wann.

Wenn Sie wissen möchten, was das für Ihre konkrete Situation bedeutet – Kaufdatum, Nutzung, gemeinsames Darlehen, geplanter Zeitplan –, nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Ein erstes Gespräch kostet nichts und zeigt, welche Fragen als erstes geklärt werden müssen.